« Bonjour, je suis en processus d’achat d’un appartement en PPE au centre de Martigny. Le vendeur me propose de racheter sa cédule en même temps que son appartement. Le courtier indépendant qui se charge de la vente n’est pas capable de me renseigner sur ce point ! Merci d’avance pour vos conseils d’expert. » Anaïs, Saxon
Je précise que d’acheter un appartement par l’intermédiaire d’un courtier indépendant comporte des risques. Seul un professionnel reconnu peut vous apporter la garantie d’une vente sans soucis. On ne s’improvise pas agent immobilier !
Il est très commun qu’un bien immobilier soit grevé d’une hypothèque. Il s’agit de la garantie que demandent tous les établissements de crédit (banques, assurances, etc.) en échange des prêts qu’ils vous accordent, contre conditions, pour l’achat de biens immobiliers.
Lors de la vente effective, le montant de la dette garantie est généralement remboursé au moyen du prix de vente, la (les) cédule(s), elle(s) subsiste(nt) sauf en cas de radiation volontaire. Se pose alors la question de sa reprise par le nouvel acheteur. Attention, il ne s’agit pas ici pour ce dernier de se charger de la dette du vendeur mais seulement de récupérer une garantie qu’il pourra réutiliser pour ses propres besoins.
En effet, lors de la conclusion de son propre emprunt hypothécaire pour le financement d’une partie du prix d’achat, l’acheteur aura systématiquement intérêt à pouvoir récupérer la (les) cédule(s) existante(s), mais pas forcément à n’importe quelles conditions…
Actuellement, les frais de création d’une cédule sont d’environ 1,5 % du montant concerné par la garantie. Il s’agit ici pour une grande partie de taxes dues à l’Etat, une petite partie étant réservée pour les honoraires du notaire chargé de la constitution. Si le vendeur cède gratuitement la (les) cédule(s) existante(s), l’acheteur fera l’économie des frais mentionnés. Il sera éventuellement exposé à des frais complémentaires si le montant de la (les) cédule(s) récupérée(s) ne couvre par la totalité du montant emprunté. Mais ces frais seront calculés uniquement sur la différence.
Il arrive parfois que le vendeur souhaite vendre sa (ses) cédule(s), cherchant par cette action à récupérer légitimement une partie des frais qu’il a lui-même payés. L’acheteur à avantage à accepter cette proposition du vendeur qui est financièrement équivalente aux frais qu’il devra de toute façon assumer lors de la création de toute(s) nouvelle(s) cédule(s). De son côté le vendeur reçoit un montant supplémentaire, exonéré d’impôt sur le bénéfice éventuel de la vente de son bien. C’est une pratique légale qui vise à ne pas payer inutilement des taxes à l’Etat. Néanmoins, chaque situation est différente et mérite d’être examinée attentivement. En particulier si votre vente est organisée par un courtier amateur… Pour ne pas commettre d’erreur, votre notaire reste à votre disposition pour vous apporter les conseils et le soutien nécessaire dans cette transaction.
« L’acheteur a avantage à accepter cette proposition qui est financièrement équivalente aux frais qu’il devra de toute façon assumer lors de la création de toute(s) nouvelle(s) cédule(s). »
